Terrenos en la Ciudad de Buenos Aires

 Captar un terreno y venderlo implica llevar adelante una serie de estrategias distintas que las que se utilizan cuando se trata de un departamento o una casa. Los terrenos representan solo un 5,60% de todo lo que se vende en CABA por lo que se trata de un mercado reducido y la competencia es mayor.

Para poder entender si un lote tiene chances de ser vendido y saber su valor real hay que realizar un estudio de prefactibilidad y obtener la incidencia del mismo. Además, hay factores importantes a tener en cuenta como la ubicación, el potencial de desarrollo y su cercanía a zonas de influencia. Estas variables aumentan el valor del terreno y la probabilidad de que pueda ser comercializado de tal forma que genere una ganancia para el propietario.

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires el mercado de los terrenos es pequeño en comparación con los departamentos, representando un 5,60% de toda la oferta. A su vez, el 95% se ubica al norte de la Av. San Juan. 

Los barrios con más terrenos en venta por cada obra nueva son Barracas, Balvanera y Montserrat. En estos casos la lógica indicaría que es más difícil vender debido a que hay poca demanda para mucha oferta, por lo que es mejor dirigirse a donde haya pocos lotes en venta como los barrios de Palermo, Belgrano, Núñez o Colegiales, zonas que además son altamente demandadas.

A la hora de comercializar un lote es analizar su incidencia, es decir el valor real del lote que se calcula al dividir el precio del terreno por la cantidad de metros vendibles. Este dato es importante ya que permite saber con mayor exactitud el monto final que puede tener ese terreno y si el proyecto a llevarse adelante puede ser rentable o no.

Los desarrolladores suelen realizar una cuenta inversa para entender la incidencia, partiendo primero del valor de venta esperable al que luego le deducen los gastos existentes como los referidos a los costos de construcción, mano de obra, impuestos, entre otros. Con ese número se procede al análisis de a cuánto se debería comprar un lote para que la transacción valga la pena y obtener una ganancia. Finalmente, ese valor se divide por m2 para obtener la incidencia.

En la actualidad el precio de los inmuebles está subiendo mes a mes, lo que indicaría que el siguiente paso es que los terrenos comiencen a revalorizarse. Para tasar un lote o terreno es fundamental realizar un estudio de prefactibilidad que suele ser llevado adelante por un arquitecto. Esto sirve para saber exactamente cuánto se puede construir en ese lote, dato que es clave para entender su valor final. También es útil contar con información sobre la zona de influencia del mismo, es decir, el valor de los inmuebles cercanos, y un análisis del mercado que puede contener datos sobre la oferta y la demanda y los precios reales de cierre de los inmuebles.